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“小”倉庫的“千億”市場

一個幫人存放“雜物”的倉庫,背后是你想象不到的千億市場。
20 世紀 60 年代末,在美國得克薩斯州出現了一種專門針對小戶型用戶,化繁為簡,化整為零的倉儲形式——迷你倉。
迷你倉實質上是一個儲物間,經營者將 100-1000 平方米的封閉空間,改裝分隔成可提供租賃服務的若干間小倉庫或儲物柜。而客戶每月只需支付二三百元的租金,用于存放那些家里臨時不用、或是周期性不用的物件。
我曾經在《商業不動產》這本期刊上看到,迷你倉行業的美國行業大佬 Public Storage,在全美擁有 2200 家分店,市值近 320 億美元;英國龍頭 Safestore,在當地擁有 121 家分店,市值 6 億英鎊;甚至于人口只有 700 萬人的中國香港,行業 NO.1 的儲存易也擁有130 多家分店,市值約 30 多億港元。
據北京日報 4 月的調查數據顯示,國內從事迷你倉業務的企業有近 50 家,除了個別品牌之外,這些運營商絕大多數只開設了 1-3 家門店,基本都位于北上廣深。這對比國外的成熟市場,有很明顯的上漲空間,國內的微倉儲市場完全可以做到上百乃至上千家門店的規模。
迷你倉的運作原理跟現今大熱的聯合辦公、青年公寓類似,都是在優化空間。在我看來,迷你倉對于地產商的意義主要在于以下三點:

存量低效資產的盤活

家庭或個人倉儲需求,屬于剛需、低頻類需求。在住宅所承載的復合型需求中占比不高, 但通過社區型倉儲的市場化操作,激活了社區內低效存量的部分。
客戶使用個人倉儲來存放物品,一方面是因為更追求獨立的生活方式,不愛把東西放親朋好友家,打擾別人;另一方面,迷你倉適用的場景非常豐富,比如私密信件資料、長期離開的物品寄存、階段性不用的物品存儲等。
迷你倉其實是一個升級版的儲物間,與傳統的庫房相比,它有更高的行業標配,比如控溫控濕、24 小時攝像頭監控、專人看管、免費保險等。

占據社區入口

尚處于起步階段的迷你倉需要各家運營商大范圍的推廣,找到并鎖定自己的客源。無論在高端住宅區、商業中心區,國內迷你倉運營商都需要去摸索找尋自家客戶,當前國內迷你倉行業的客群定位是以個人客戶為主,中小型企業客戶占比只在兩到三成的比重。
個人倉儲需求可嫁接于物業,成為物業升級創新的部分,或繞過物業直達 C 端客戶,以服務 C 端衍生多種服務,這成為一種新的商業模式。

深度挖掘空間價值

過去房地產的盈利標尺以平方計量, 一個房屋的價值直接體現在每平米的單價上。而倉儲服務的收費標準打破了這一方式,以空間(立方)計量,通過匹配需求深度挖掘了地產的空間價值。
倉儲服務幫助用戶節省了空間和開銷,更是一種開發商的增值服務。在家里,人們通常不會很緊湊的收納物品,在迷你倉則可以更加有條理的擺放,在家里需要 100 立方米的存儲空間,在迷你倉可能只需要 50 立方米。對于開發商來說,給用戶提供更好生活服務的同時,還能實現土地價值的最大化。
此外,使用倉儲服務的絕大部分用戶,一旦試用過一次,很容易形成剛需。因為許多人不管居住面積多少,都會覺得家里擁擠,空間不夠,只要愿意把物品存在外面,基本都會持續使用。
除了社區的迷你倉之外,辦公企業同樣也需要迷你倉。用于存放工商人事檔案、展會用具、宣傳物料、辦公耗材等。
結語:中國在迷你倉的市場建設方面還遠遠沒有成熟,還是一片藍海。畢竟,國內的迷你倉行業發展至今不到 10 年,但是我相信,未來的 3-5 年,國內迷你倉開店會迅速增長,行業發展將會逐漸連鎖化,門店數量將實現規模擴張。

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